Altenwohnungen - in Bayern kein Sonderbau

Urteil des VGH München: Gemäß Art. 2 Abs. 4 Nr. 20 BayBO spricht nichts dagegen, den Begriff des Wohnens, wie im Baugesetzbuch und in der Baunutzungsverordnung wie folgt zu sehen: als eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie Freiwilligkeit des Aufenthalts.

Der Sachverhalt

Die Klägerin wendete sich gegen eine Baugenehmigung für die Errichtung einer Außentreppe als zweiten baulichen Rettungsweg und die Verpflichtung zu deren fristgerechter Errichtung. Ursprünglich hatte die beklagte Bauaufsicht der Klägerin eine Baugenehmigung für einen Wohnungsbau erteilt, der im Betreff des Baubescheides als „Bau einer Wohnanlage (§ 29 WEG) mit auch altengerechten Wohnungen“ bezeichnet wurde. Dieses Bauvorhaben bestand aus zwei Baukörpern. Nur in einem wurden die Wohnungen als Altenwohnungen bezeichnet. Für beide Baukörper war in der ursprünglichen Baugenehmigung jeweils eine Außentreppe dargestellt. Bei einer Baustellenkontrolle stellte die Bauaufsicht fest, dass die in dem Baukörper ohne Altenwohnungen vorgesehene Außentreppe nicht ausgeführt wurde. Durch Bescheid der Bauaufsicht wurde deshalb die Bauausführung eingestellt. Daraufhin reichte die Klägerin einen Tekturantrag (als Tektur bezeichnet man die Änderung bereits genehmigter Pläne) ein, der sich u.a. auf den „Entfall der baulich nicht notwendigen Treppe im nördlichen Gebäudeflügel“ bezog. Die Tektur wurde von der Bauaufsicht mit der Begründung genehmigt, dass es sich mangels Altenwohnungen bei dem Baukörper nicht um einen Sonderbau handle. Nachdem spätere Ermittlungen der Bauaufsicht ergeben hatten, dass die Wohnungen im ersten und zweiten Obergeschoss des in Rede stehenden Baukörpers mit Bewohnern belegt waren, deren Lebensalter zwischen 74 und 84 Jahren lag, verpflichtete die Bauaufsicht die Klägerin unter Anordnung der sofortigen Vollziehung, für den Baukörper entweder einen zweiten baulichen Rettungsweg (als Treppe) herzustellen oder einen Bauantrag für einen zweiten Rettungsweg für die Obergeschosse vorzulegen. Die dagegen gerichtete Klage hatte keinen Erfolg. Daraufhin beantragte die Klägerin die Errichtung einer notwendigen Außentreppe. Hierfür erteilte die Bauaufsicht eine Baugenehmigung unter der Auflage, die Außentreppe innerhalb von vier Monaten herzustellen. Gegen diese Baugenehmigung und die darin enthaltene Fristbestimmung erhob die Klägerin ebenfalls Klage. Das Verwaltungsgericht wies die Klage mit der Begründung ab, dass es sich bei dem Vorhaben um ein Altenwohnheim nach Art. 2 Abs. 4 Nr. 11 BayBO handle.

Die Entscheidung

Der VGH München gab der Berufung der Klägerin statt. Nach Art. 54 Abs. 4 BayBO könnten bei
bestandsgeschützten baulichen Anlagen Anforderungen gestellt werden, wenn das zur Abwehr von erheblichen Gefahren für Leben und Gesundheit notwendig sei. Dabei sei anerkannt, dass eine erhebliche Gefahr für Leben und Gesundheit dann bestehe, wenn ein erforderlicher zweiter baulicher Rettungsweg nicht vorhanden sei. Der zweite Rettungsweg könne eine weitere notwendige Treppe oder eine mit Rettungsgerät der Feuerwehr erreichbare Stelle der Nutzungseinheit sein (Art. 31 Abs. 2 Satz 2 BayBO). Bei Sonderbauten sei der zweite Rettungsweg über Rettungsgeräte der Feuerwehr nur zulässig, wenn keine Bedenken wegen der Personenrettung bestünden (Art. 31 Abs. 3 Satz 2 BayBO). Der Frage, ob ein Bauvorhaben ein Sonderbau (Art. 2 Abs. 4 BayBO) sei oder nicht, komme somit besondere Bedeutung zu, weil für Gebäude, die keine Sonderbauten sind, i.d.R. keine Bedenken gegen eine Personenrettung über Rettungsgeräte der Feuerwehr bestünden. Nach der hier maßgebenden Rechtslage im Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung handle es sich bei dem Baukörper weder um einen Sonderbau, noch sei eine hinreichend konkrete erhebliche Gefahr gegeben.

Kein Sonderbau

Ein Sonderbau nach Art. 2 Abs. 4 Nr. 9 BayBO (Gebäude mit Nutzungseinheiten zum Zweck der Pflege oder Betreuung von Personen mit Pflegebedürftigkeit oder Behinderung, deren Selbstrettungsfähigkeit eingeschränkt ist) liege nicht vor. Jedenfalls derzeit sei eine Widmung des Gebäudes zur Pflege nicht zu erkennen. Auch ein Wohnheim (Art. 2 Abs. 4 Nr. 11 BayBO), insbesondere ein Altenwohnheim, sei nicht gegeben. Ein Altenwohnheim sei ein Heim, in dem alte Menschen zur Führung eines Haushalts noch imstande sind, volle Unterkunft in abgeschlossenen, nach Anlage, Ausstattung und Einrichtung auf die besonderen Bedürfnisse alter Menschen ausgerichteten Wohnungen gewährt wird und die Möglichkeit vorgesehen ist, im Bedarfsfall zusätzliche Verpflegung, Betreuung und vorübergehende Pflege durch den Träger zu gewähren. Letzteres erfordere ein Mindestmaß an Organisationsstruktur, die auch eine gewisse Leitungsfunktion durch einen Träger beinhalte. Daran fehle es im vorliegenden Fall, da ein Träger der freien Wohlfahrtspflege zwar räumlich präsent sei, dieser seine Leistungen den Bewohnern jedoch rechtlich getrennt vom Bauherrn anbiete. Letztlich entschieden die Bewohner frei darüber, ob sie im Bedarfsfall zusätzliche Verpflegung, Betreuung und vorübergehende Pflege durch den Träger in Anspruch nähmen. Da „normale“ Standardmietverträge ohne Betreuungsangebote abgeschlossen würden, fehle es auch an einer faktischen Trägerschaft, die ebenfalls eine Organisationsstruktur voraussetze. Für die Annahme eines Heimes reiche schließlich eine marktunübliche Ausstattung eines Bauvorhabens nicht aus. Auch das Alter der unterzubringenden Personen sei unerheblich. Im Übrigen sei Grund für die Einordnung entsprechender Wohnheime in den Sonderbaukatalog, dass die einzelnen Nutzungseinheiten (Appartements) zwar prinzipiell selbstständig, brandschutztechnisch aber nicht ausreichend gegeneinander abgeschottet seien, so dass die Rettungswegsituation häufig problematisch sei. Auch hieran fehle es, weil die Wohnungen voneinander feuerbeständig getrennt seien. Auch der Auffangtatbestand gemäß Art. 2 Abs. 4 Nr. 20 bei BayBO sei nicht einschlägig. Danach sind Sonderbauten Anlagen und Räume, die in den Nrn. 1 bis 19 nicht aufgeführt und deren Art oder Nutzung mit vergleichbaren Gefahren verbunden sind, ausgenommen Wohngebäude, die keine Hochhäuser sind. Im vorliegenden Fall handle es sich jedoch um ein Wohngebäude, wenn man zutreffend den Begriff des Wohnens zugrunde legt, wie er im Baugesetzbuch und in der Baunutzungsverordnung durch eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie Freiwilligkeit des Aufenthalts gekennzeichnet ist. Der bayerische Gesetzgeber habe sich bewusst dafür entschieden, dass Wohngebäude, wenn diese von alten Menschen – auch wenn diese ganz oder teilweise der Betreuung und Pflege bedürften – bewohnt würden, nicht als Sonderbau zu behandeln seien, wenn keine der Nr. 1 bis 19 des Art. 2 Abs. 4 BayBO tatbestandlich vorlägen.